Aunque el lector de nuestro blog encontrará información más detallada en nuestra circular al respecto y que se detalla a pie del presente Post, nos ha parecido interesante realizar un resumen a modo explicativo de la misma.
Como comentario previo les diremos que el Traspaso de Negocio o Cesión de Negocio trae muchas dudas a los emprendedores y empresarios a la hora de firmar contratos igual que pasa con los contratos de arras que ya en un post anterior quisimos explicar.
Como Franquicia especializada en Traspaso de Negocios y Compra Venta de empresas, nos ponemos, sin compromiso alguno, a disposición del lector para aclarar cuantas dudas tenga.
No dude siempre en solicitar información, usted no puede hipotecar su futuro por una cuestión de "confianza". La confianza se gana y se se hace con documentación.
Y ahora sí, nuestros comentarios al respecto del Artículo 32 de la LAU sobre el traspaso de negocios y/o cesión de negocios y locales.
Comentarios
La cesión.
Si buscas en internet qué es un
traspaso o cesión encontrarás breves explicaciones sobre el art. 32 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos, que es el único artículo que regula esta materia. La
regulación en la materia es insuficiente por dos motivos: En primer lugar sólo
se regula la cesión del derecho de arrendamiento y en segundo lugar lo que se
regula casi nunca se aplica en la práctica.
La cesión de un negocio es una materia
mucho más complicada de lo que a priori pueda parecer, por eso es importante
rodearse de profesionales especializados que nos puedan guiar y asesorar
adecuadamente.
En una ocasión, discutiendo con
un cliente los términos de su contrato de Cesión me dijo “según lo veo, parece
que me vendas un microondas y de regalo me des una casa”. Pues bien, mi cliente
tenía toda la razón, porque lo que cedemos es un derecho de arrendamiento al
que le sumamos de forma accesoria la licencia y el resto de bienes que nos
permiten llevar a cabo el negocio en concreto. La legislación nos plantea en la
práctica un problema de encuadre, porque lo que se regula en el art. 32 de la
LAU es la cesión del contrato de arrendamiento, sin que exista actualmente
legislación alguna que regule la cesión del negocio como tal. Evidentemente el
contrato de arrendamiento es sumamente importante porque es el punto de partida
en la cesión de un negocio, pero es sólo la punta del Iceberg.
Como ya hemos dicho el art. 32 es
“poco práctico”, no se ajusta a la realidad. A grandes rasgos vemos por qué:
aa) Consentimiento
del arrendador: ¿Es necesario? Según el artículo no. En la práctica es
imprescindible porque en los contratos de alquiler se suele incluir una
cláusula de renuncia al derecho de
cesión, con lo que es necesario que el propietario/arrendador de su
consentimiento. Desde La Central del Negocio recomendamos encarecidamente que
antes de realizar cualquier actuación dirigida a traspasar nuestro negocio
informemos al propietario de nuestras intenciones.
bb) Aumento
de la renta: Es un derecho del arrendador que se aplica aunque no esté
previsto en el contrato de arrendamiento. El propietario puede aumentar la renta hasta en un 20%, lo
que por supuesto no significa que siempre vaya a ser así, pero los compradores
o cesionarios deben contar con esta posibilidad.
cc) Apartado
3 del artículo: “No se reputará cesión el
cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión,
transformación o escisión de la sociedad arrendataria”. Estaríamos ante el supuesto
en que el arrendatario es una persona jurídica, una empresa. En la práctica los
contratos de arrendamiento suelen estipular exactamente lo contrario, sí se reputará cesión…. ¿Por qué?
Sencillamente porque aunque el arrendamiento esté a nombre de una empresa, la
realidad es que los negocios los gestionan personas y los arrendadores quieren
saber quién está gestionando un negocio en su local.
dd) Comunicación
fehaciente: La ley impone al cedente la obligación de informar al
propietario del local o arrendador que se ha producido la cesión. Como hemos
visto no se suele dar el caso que podamos traspasar sin el consentimiento del arrendador, por lo tanto, esta obligación ya
estaría más que suplida cuando pedimos su consentimiento.
Conclusión: El
art. 32 de la LAU regula lo que tiene que regular, la cesión del arrendamiento
(o derecho de arrendamiento), porque es una ley sobre arrendamientos, no tiene
que regular nada más. Sin embargo, desde
mi humilde opinión, la regulación no da respuesta a los problemas diarios a los
que nos podemos enfrentar en un traspaso, porque no regula la renuncia al
derecho de cesión, y porque la legislación en general no regula la cesión,
dejando puntos muy importantes al acuerdo de las partes.
Si usted quiere ceder su negocio asesórese, cuente con un
profesional jurídico que analice su contrato de arrendamiento para saber cómo
ha de actuar, qué puede y qué no puede hacer y sobre todo cuente con un experto
en traspasos que le lleve de la mano durante todo el proceso y que sepa cómo
atajar todas aquellas contingencias que surgen en cualquier proceso y que ni la
ley, ni internet le dirán cómo resolver.
Más información en nuestra circular:
Gelys Mesa,
Abogada La Central del Negocio
Departamento Jurídico Asesoría Edac
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